疫情下的长租公寓 多位律师解读“退租、涨价”事件

“现在进出小区都要测体温,我怎么搬家?”小文的质疑没有换来管家的太多解释,她在邻居的帮助下联系到了房东,房东称特殊时期自己也不愿意收房,解约的原因是长租公寓不能如期交付租金。

小文的情况并非个例,疫情之下,很多租户收到了长租公寓的“搬家提醒”,而业主端收到的却是“房租延期”、“免押金或解约”等单方面告知。

舆论声逐渐扩大,“蛋壳公寓要业主免租却不向租客免租”、“青客公寓无法付租金”、“自如公寓涨价”等信息被推到风潮浪尖。长租公寓们的“反常举措”是否有法律支撑?他们为何在风口浪尖“自乱阵脚”?

“疫情影响”可否为长租公寓开脱?

疫情之下,长租公寓乱象频发。包括青客、蛋壳、自如等头部企业,都被爆出拖欠业主租金、涨价、要求租客搬家等行为。

长租公寓发给业主和用户的通知,往往带着“疫情影响”相关字眼。“疫情影响”真的能够成为长租公寓拖欠租金,以及要求住户搬离的理由吗?搜狐科技采访了数位法律人士。

中国政法大学教授朱巍表示,疫情影响在特殊地区可以算作不可抗力,不可抗力是解除合同的法定事由,一级响应的地区和时段可以按照不可抗力执行,但是有几种情况不行:“一种是疫情发生之后的合同,因为这个时候已明确知道疫情的存在,合同不能解除;一种是歧视,比如因为是湖北籍的就要求他退租,这是绝对不行的。”

煜恒基金律师吴桐表示,只有在街道办要求租户撤离,才可参考不可抗力要求租客搬家:“疫情属于不可抗力,但不可抗力有严格的认定标准,当事人因为不可抗力遭受影响才能享受条款,所以二房东要求租户搬家,只能是在租户不交租金情况下要求搬家,在租户没有违约情况下,除非是疫情影响了整栋楼,街道办要求每一个租户撤离,这种情况才可以参考不可抗力要求租客搬家。”

北京市易行律师事务所律师刘君提出,租户如没有发热咳嗽等症状,出租人擅自解除合同将构成违约:“如果租户未从疫区返京,且没有发热、咳嗽等相关症状,也未接触过受感染及疑似病患,也不存在《合同法》第九十四条之法定解除情形,出租人擅自解除合同,禁止租户入住,构成违约。如租户从疫区返京,且存在发热、咳嗽等相关症状,或租户接触过受感染及疑似病患,此种情况下,应属于‘情势变更’,继续履行租赁合同将导致房东或他人健康权及生命权受到严重威胁,房东出租房屋也面临卫生及安全风险,继续履行租赁合同对房东明显不公平,且将对公众健康安全产生重大威胁,合同基础丧失,房东有权行使合同解除权。”

北京岳成律师事务所律师岳屾山则提出了极端情况下,不可要求租客退房:“比如说合同到期了,结果因为居家隔离不让走。那这就是属于不可抗力,是不能要求立马退房的。”

显然,长租公寓以疫情为由,在已解除一级响应的地区要求租户搬家,从法律层面是得不到认可的,那么,对于业主端来说,他们应该为长租公寓免除租金吗?

吴桐律师表示,可以商谈,但没有法律规定要减租:“即便二房东自身没法交钱,业主也没有义务减租,但是,因为疫情导致了这个二房东的公司受到影响,可以和业主进行商谈,但没有强行的法律规定要减租。”

岳屾山律师表示,降价和减免是房东的权利,而不是必须履行的业务:“长租公寓不能因为受疫情影响没租出去房子,就要求房东减免租金,因为租不出去房子是属于市场风险。”

朱巍教授表示,包括北京等地住建部都出台了规定,对租金进行调整,这在法律范围内是有支持的,没有出台的地方可以比照出台的规定,双方通过协商的方式解决。

朱巍教授强调了合同法中的公平原则:“公平原则是必须要说的问题,公平原则被提的很少,但也非常重要,因为这次疫情是合同双方都不想看到的,按照公平原则应该是合同双方共同承担风险,特别是对于商业住户,因为它本身就是一个商业行为,所以这种风险更应当分担。”

自乱阵脚背后的资金压力

疫情当前,长租公寓们不仅激化了业主和租客间的矛盾,带来双方维权,还引火烧身,再陷“租金贷”监管泥潭。

近日,因深圳众多蛋壳公寓业主发起维权,中共深圳市委政法委员会向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文,要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作,全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

租金贷指的是企业通过租客的名义,向第三方金融机构借贷房租,这么做租客可以分期还贷,而企业也能够提前拿到租金,用于运营和扩张。尽管“租金贷”能为租客带来“押一付一”的短期便捷,可一旦长租公寓出现现金流问题无力向业主支付房租,租户会被业主强制退租。此前,杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多家长租公寓,皆因“租金贷”破产。

2019年年底,住建部等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确要求住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

根据可查询的最新数据,青客公寓租金贷占比65.4%,蛋壳公寓租金贷占比67.9%,自如公寓租金贷占比低于25%。

令人不解的是,在其它行业,例如网约车、在线旅社、生鲜配送等,都试图在疫情期间用服务质量争夺用户时,长租公寓们却反其道而行之,这背后有何难言之隐?

业内人士吴先生分析称,年后是租房高峰期,长租公寓按照以往经验在年前从业主手中收入大量房源,准备年后出租,但受疫情影响,房源无法及时租出,对长租公寓而言是一笔不小的损失。

证券分析师陈先生则表示,和自己买下房源的重资产长租公寓不同,“二房东”模式运营的轻资产长租公寓往往比较缺资金,在疫情期间还可能面临投资人撤资的问题,资金运转出现问题无力支付业主租金。

此外,从两家已经上市的长租公寓,蛋壳和青客公布的招股书和财报,可看出长租公寓面临的资金压力。

两家长租公寓都属于亏损上市。蛋壳方面,2017年蛋壳亏损为2.7亿元,2018年全年亏损扩大到14亿元,2019年仅前9个月亏损便达25亿元,同比增长210%。青客2017年净亏损2.45亿元,2018年净亏损4.99亿元,2019年净亏损4.98亿元。

并且,两家长租公寓都面临着资不抵债的情况。青客2019年财年筹资活动现金流净额为5.70亿元,但需在2019财年偿还租金分期贷款14.43亿元。截至2019年9月30日,蛋壳公寓期末现金及等价物仅剩22.98亿元,负债76.61亿元。

此外,两家长租公寓股价均已低于发行价,蛋壳公寓发行价每股13.5美元,截至发稿时间股价为每股11.63美元;青客发行价每股17美元,截至发稿时间股价为每股11.99美元。

面对资金压力,长租公寓们试图将风险转移到租户和业主身上,这引发了租户和业主的强烈反抗,最终让长租公寓处于背腹受敌的尴尬境地。不过,长租公寓如果被疫情击垮,业主和租户也将承受相应损失,只有各退一步,共同承担风险,才能带来对双方最有利的结果。

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