资本还能陪蛋壳玩多久?

2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所一时风光无限,如今却陷入一场生死危机。11月16日,“蛋壳公寓即将宣布破产”的消息登上热搜。虽然蛋壳公寓很快在官方微博上澄清,“我们没有破产,也不会跑路”,但这并没有打消公众的疑虑。

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图片来源:蛋壳公寓官方微博

与之相反的是,蛋壳公寓股价却在接下来两天逆势暴涨。先是11月17日股价突然绝地反弹,涨幅高达75%,再是18日股价继续上涨,涨幅一度逼近108%,换手率逾518%。

之所以出现如此戏剧的一幕,主要是市场接连传出自如、我爱我家或将接盘蛋壳公寓。

遗憾的是,自如官方在第一时间给予断然否定的回答。至于我爱我家的传闻,我爱我家相关负责人在11月18日晚间,对外否认了收购事宜。在此消息影响下,蛋壳公寓股价明显回落,但投机意味依旧浓重。

资金链断裂的蛋壳公寓,犹如被夹在铁板上的鱿鱼,一面是等待回款的供应商、保洁、装修工人,另一面是收不到房租的业主、付了房租却无房住的租客。

但现在,绝境边缘的蛋壳公寓还能撑多久?

蛋壳公寓的生与死

自上市以来,这家长租公寓品牌便纠纷不断。

尤其最近的群体性投诉事件更让蛋壳公寓焦头烂额。10月16日,位于北京东城区朝阳门内大街的蛋壳总部,挤满了数百名全国各地前来维权的人。维权现场包括了供应商、保洁、装修工人、业主、租客,涉及到长租公寓上下游的所有人群。

据现场多位装修供应商表示,蛋壳公寓拖欠工程款已经长达一年,金额从几十万元到上百万元不等。有些供应商为了引起注意,甚至敲锣讨薪,锣面上写着“文明讨薪”。

图片来源:新浪财经

很多本地业主请假前来,他们声称蛋壳已经连续两个多月没有支付房租,并且单方面解约的违约金也迟迟不到账。此外,蛋壳的保洁和维修工人也被拖欠了几个月的工资。

除了北京,上海、深圳、武汉等地的蛋壳公司都发生了上门维权事件。而这一事件的导火索,源自于10月份以来,部分业主发现房租未能按期到账,有租客也发现,保洁阿姨连续几周没有按时上门打扫卫生,还有租客收到房东想要收回房子的信息。

当他们试图解决问题时,发现很多蛋壳管家早已失联,客服电话也经常打不通。

自此,关于“蛋壳破产、跑路”的传闻在社交媒体广为流传。蛋壳公寓多次对外辟谣,并且保证“已经组建处理纠纷小组”,但根本的流动性问题一直没有得到缓解。

事实上,蛋壳的流动性危机早已显露端倪。2020年1月,蛋壳公寓成功上市纽交所,一时之间风光无限。作为第二家上市的长租公寓品牌,蛋壳当时受到很多投资人追捧,美股市值高达27.4亿美元。

但在上市后不久,蛋壳开始陷入多事之秋。

疫情期间,包括蛋壳在内多家长租公寓都因资金链告急遭到媒体曝光——以疫情为由,蛋壳自如要求房东降租,否则将“暴力”解约;另外一方面却不给租客降租,甚至连因疫情无法提供打扫服务的服务费还照收不误,这与此前大规模溢价收房形成了鲜明对比。

景晖智库首席经济学家胡景晖接受国际金融报采访时表示,“今年5月,长租公寓第一股青客爆仓后,上海市有关部门牵头建行旗下上海建信住房服务公司进入,挑选部分房源进行接盘。6月蛋壳危机出现后,北京市有关部门也牵头建行总行进行沟通,但因为蛋壳负债规模过大,一个月后,这场协商以失败告终。”

另据胡景晖透露,随后蛋壳主动找到自如,谈判告吹后才接触我爱我家。但蛋壳的负债规模高达60多亿元,我爱我家接盘可能性不大。“我爱我家作为上市公司,需要对业绩负责,这笔账他们算得过来。”

此外,胡景晖所说的那场危机,即是蛋壳CEO高靖被调查一事。

6月18日,蛋壳公寓发公告称,任命联合创始人、董事兼总裁崔岩担任代理CEO,同时解释称,原蛋壳CEO高靖“正在接受地方政府部门调查”。

为了撇清关系,蛋壳公寓补充表示,“ 高靖所涉调查系个人问题,与创立蛋壳公寓之前的个人商业投资有关,与蛋壳公寓无关”。

但这一切,真的与蛋壳公寓无关吗?

据南方周末报道,蛋壳CEO高靖被调查背后,可能涉及到一笔6亿元的国资。2020年3月18日,蛋壳公寓发布公告称,拉到了一笔地方政府的投资,合作方是江苏昆山花桥经济开发区管委会,出资方是昆山国资委全资控股的昆山银桥控股集团有限公司。

然而,蛋壳没有兑现承诺,而是将这笔国资挪为他用。对此,蛋壳方面矢口否认。但不可辩驳的是,原蛋壳CEO高靖至今还被当地政府调查。

紧急上任的代理CEO崔岩,没能缓解前任留下的烂摊子。而5月从百度离职、接过蛋壳COO重任的顾国栋,也在10月份因个人原因辞职。

此后的蛋壳,在数十万租客、业主、供应商的声讨中,继续滑向死亡深渊。

长租模式的红与黑

在一线城市生活过的年轻人,很多人对于租房都有一番苦水要倒。

他们要么被租房中介坑过押金,要么被房东刁难扣过钱,甚至一些城市出于改善租房环境的政策,这些人最终也会受到无端波及。

从2010年之后,一线城市的房价攀升到令人绝望的地步。大部分家庭即使掏空“六个钱包”,也难以买下一个客厅,租房便成为理性选择。

无论是初入职场的上班族,还是工作多年的打工人,他们最想要的是租一个性价比高的房子。然而,各种黑中介、无良房东的亲身租房遭遇,让他们渴望有一个透明、公正的租房平台。

恰在此时,国家推出“租购并举”的政策,让租房市场迎来暖风。

2014年,曾在糯米网工作过的高靖拿到250万启动资金,创立蛋壳公寓。出资人是当时糯米网CEO沈博阳,此后他还成为蛋壳公寓的董事长。

图片来源:蛋壳官网(前排左四为沈博阳、左五为高靖)

蛋壳抓住的正是当时租房市场的痛点——信息不透明、充斥黑中介。虽然高靖做的也是“二房东生意”——将业主房子改造后再出租给年轻人,并提供相应服务。

但从服务体验上,蛋壳已经对还是草莽阶段的租房中介公司,造成了降维式打击。当年轻人看到价格透明、装修整洁的房间,宁可多出几百块也会选择蛋壳公寓。

创业拼的不仅仅是商业模式,更是资金规模,这背后离不开资本的支持。

这些年,沈博阳一直为蛋壳公寓做信任背书。蛋壳拉来的投资阵容也越来越强大,从愉悦资本、优客工场、环球老虎基金,到蚂蚁金服不等。

在创业后的四五年时间,蛋壳公寓多次融资,房源数量从8000多间疯狂扩张到50万间房间,成为国内市场占有率前三的长租公寓品牌,成功在纽交所上市。

其实,长租公寓是一个很好解决年轻人租房困难的模式。目前,长租公寓的模式主要分成两种:一是分散式长租公寓,以蛋壳、相寓、自如为代表的租房中介平台;二是集中式长租公寓,以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的房地产企业。

但在房源数量上,集中式长租公寓与分散式长租公寓完全不能相提并论。

图片来源:《2020年三季度中国长租公寓规模排行榜》

去年分散式长租公寓就比今年集中式房源数量多几倍

图片来源:《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》

一般来说,集中式长租公寓会承包下一整栋楼,对房间进行统一装修,然后对外出租。这种模式前期成本高昂,运营商往往是房地产企业,房租也相对较高。

而分散式长租公寓背后则更多是第三方平台,可以灵活地从各大小区里大量签约闲置房子,扩张规模也更快。

从短期看,分散式长租公寓更加符合年轻人需求。这些出租的房子散落在城市各个角落,租客可以按出勤时间、交通路线等方式,选择最适合自己的房子。而集中式长租公寓由于前期投资额较大,导致短期内房源数量较少,租客反而没有太多的可选余地。

但从长期看,分散式长租公寓很多隐忧已显现。例如,很多长租公寓品牌为了相互竞争,一边从房东那里溢价签约大量房子,另一边对租客开展补贴活动。

“高进低出”的模式必然不可持续,短期可以利用融资烧钱扩张,但长期资金压力早晚会压垮企业现金流。蛋壳公寓就是如此,成立以来常年巨额亏损。

据贝壳研究院统计,截至2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家;此前,2019年也有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。

而作为第一家上市的长租公寓品牌,青客公寓更是比蛋壳公寓早半年暴雷,长租公寓市场陷入持续震荡。

租金贷的罪与罚

11月17日,深圳市住房与建设局发布紧急通知,提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

“长收短付”模式正是租金贷的典型特征。如果说“高进低出”模式压垮了企业现金流,“长收短付”模式则更让业主、平台、银行及租客,出现了一个四输局面。

所谓“租金贷”,即是租客与长租公寓签订房屋租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

这个模式原本被视为解决租客一次性支付大笔房租痛点的好办法,但遗憾的是,随着长租公寓介入形成资金池,成为其加杠杆过度扩张的金融利器。

西南大学金融学院副教授陈文对虎嗅解释称,通过“租金贷”模式,长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金,他们便拿这笔预付的资金来进行加杠杆,去收购更多的房源完成规模的扩张。

但相应地,陈文强调,如果其中的某个环节一旦出现问题,比如租金收入下降、收购的房屋无法如期租出去,便会导致‘租金贷’的模式无法维系,进而资金断裂。

具体来说,一位蛋壳离职员工对虎嗅表示,“假如蛋壳收房东的房子给2000元,他租给房客只有1800元。房客签约要从他指定的APP上付款。这个APP 蛋壳会从中贷款一年房租,所有房间都这样,然后把这些钱拿去投资。蛋壳主要是赚投资的钱。“

据他透露,但今年遇到疫情,蛋壳投资收益不好,没办法付给房东年租,所以房东拿不到钱就会赶租客。还有的房东要求季付,蛋壳付不出来,房东也会赶租客。

换言之,一旦长租公寓出现现金流紧张,便无法向房东交付租金,甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么,房东在收取不到房租的情况下,租客自然会被清出。他们不仅面临无房可住的局面,更是背负了一笔个人贷款,如若未能按时还款,甚至会影响个人征信。

此外,蛋壳公寓的风波也将与其合作租金贷的微众银行一并推上了热搜。

11月16日,微众银行发布公告作出回应称,已注意到蛋壳公寓相关情况,对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客,至少在2021年3月31日前征信不受影响。

2018年8月,当时任我爱我家副总裁的胡景晖,炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他对此提出警告,长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。

两年过后,长租公寓依旧雷声此起彼伏。如果这些违规行为得不到进一步规范,长租公寓暴雷还会继续发酵。

为何蛋壳危机爆发,竞争对手自如还看似稳定?陈文表示,除了自如,贝壳找房在链家体系中盈利状况也十分惨淡,但背后链家有着十分强大的募资能力。对于互联网企业来说,是否死掉主要取决于资本支不支持。

至于蛋壳公寓还能撑多久?陈文认为,如果后面资本还陪它玩,蛋壳一时半会死不掉。如果资本已经放弃它,那么蛋壳除了破产,别无他路可走。

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